Napoli: mercato immobiliare 2020, stabile il numero delle compravendite e dei prezzi delle abitazioni nel secondo semestre. Cresce la domanda di abitazioni con spazi più ampi e terrazzi

Nel 2020, secondo quanto emerge dalle rilevazioni dell’Ufficio Studi Gabetti presso le agenzie Gabetti, Professionecasa e Grimaldi, il capoluogo campano ha visto solo una lieve flessione dei prezzi (-0,8%) rispetto al 2019. Per quanto riguarda le transazioni, secondo i dati Agenzia delle Entrate, a livello annuale si sono registrate 6.335 compravendite, in calo (-14,8%) rispetto al 2019. In questo contesto il secondo semestre dell’anno ha visto una ripresa, con dati sostanzialmente in linea con quelli dell’anno precedente. Da quanto emerge dalle agenzie Gabetti, Professionecasa e Grimaldi, i tempi medi di vendita, nel 2020, si sono attestati su una media di circa 4-5 mesi. Gli sconti in sede di chiusura delle trattative sono stati mediamente intorno all’11-12%, con forte variabilità a seconda del rapporto qualità/prezzo delle specifiche soluzioni immobiliari.

 ZONA PREGIO

 A Napoli, per quanto riguarda il residenziale di pregio, nell’ambito dei quartieri più esclusivi, è stabile la domanda a Chiaia e in aumento a Posillipo, in un contesto di prezzi generalmente stabili rispetto al semestre precedente. Analizzando le diverse zone, i top prices si registrano in zona Posillipo e Chiaia. In queste zone il signorile in buono stato è rispettivamente su una media di 5.500-6.200 euro al mq e, con riferimento alle vie e agli immobili di maggiore pregio, si possono raggiungere punte di 8.000 euro al mq per immobili nuovi o ristrutturati. In zona Posillipo Manzoni – Petrarca – Orazio, abbiamo valori intorno ai 5.500 euro al mq per immobili signorili in buono stato. Si registrano quotazioni leggermente inferiori, ma pur sempre elevate, nelle zone Vomero – Falcone e Scarlatti, mentre a Chiaia – Mergellina – Caracciolo gli immobili di tipo signorile in ottimo stato raggiungono i 7.000 euro al mq. Come commenta Maurizio Palumbo, titolare dell’agenzia Gabetti Napoli Museo San Lorenzo: “Il mercato immobiliare, nel secondo semestre del 2020, ha visto un aumento della domanda e delle compravendite a fronte di un ridimensionamento dell’offerta e una tendenziale stabilità dei prezzi. Prediletti i bilocali e trilocali già in buono stato, soprattutto da famiglie in cerca di una prima casa o di una soluzione più grande, con un budget di spesa mediamente intorno ai 100-150 mila euro per un bilocale e 150-200 mila euro per un trilocale. Le zone più richieste si confermano quelle vicine ai servizi o alle fermate dei mezzi di trasporto pubblici come Piazza Cavour e via Arenaccia. Particolarmente apprezzate le soluzioni dotate di spazi esterni, di cui è scarsa l’offerta sul mercato. Gli immobili hanno tempi medi di vendita più brevi rispetto al passato, intorno ai 3-6 mesi, con uno sconto dal prezzo di richiesta pari almeno al 10%.”

CENTRO ANTICO

In zona San Ferdinando si hanno i valori più elevati, che raggiungono i 4.550 euro al mq per immobili signorili ristrutturati; nella stessa zona le soluzioni medie in buono stato hanno quotazioni intorno ai 2.750 euro al mq. Prezzi minori, ma comunque elevati, anche nelle restanti zone del Centro Antico. Nelle zone Centro Antico – San Lorenzo e Pendino si hanno quotazioni tra 2.450 – 2.750 euro al mq per immobili signorili in buono stato e 2.700 – 3.250 euro al mq per l’ottimo stato. In queste zone, insieme a quella di San Giuseppe, l’usato medio in buono stato si attesta sui 2.050 – 2.400 euro al mq. Come commenta Salvatore Palma, titolare dell’agenzia Gabetti Napoli Centro: “Nel secondo semestre del 2020 si è assistito a una lieve ripresa del mercato residenziale, con un andamento delle compravendite che si sta riallineando ai volumi dell’anno precedente. Si è confermata la richiesta di immobili di 80-110 mq da parte di famiglie, preferibilmente dotati di balconi ma soprattutto di terrazzi, in buono stato o da ristrutturare con un budget di spesa medio di 250-300 mila euro. Con la pandemia si è notata una nuova tendenza nella richiesta di soluzioni più grandi, anche nell’ottica dello smart working. Tra le zone più ricercate quella del Quadrilatero, come via Toledo, via Medina, Guglielmo San Felice ma anche Piazza Municipio, dove si concentra il centro finanziario della città e per la vicinanza al porto. Nel 2020 è cresciuta la richiesta verso i quartieri spagnoli adiacenti via Toledo, dove si trovano soluzioni in grado di soddisfare le esigenze della domanda in termini di dotazioni dell’immobile e budget. Gli immobili vengono venduti in circa 4-5 mesi con una scontistica applicata al prezzo di richiesta pari al 7-10%.”

SEMICENTRO STORICO

All’interno di questa macrozona, Corso Vittorio Emanuele – Cariati e Corso Vittorio Emanuele – Piazza Mazzini sono le microzone che presentano le quotazioni maggiori. Nella prima siamo intorno ai 3.700 euro al mq per soluzioni signorili in ottimo stato e sui 2.880 euro per l’usato medio in buono stato. Nella seconda, per immobili medi in buone condizioni siamo sui 2.900 euro al mq con punte di 3.300 euro al mq per l’usato ristrutturato. In zona Montecalvario siamo intorno ai 2.400 euro al mq per immobili medi in buone condizioni; in zona Montesanto si passa a 2.250 euro al mq per immobili della stessa categoria. Le zone Avvocata, Materdei Alta e Stella hanno quotazioni simili, siamo sui 2.100 – 2.450 euro al mq per immobili usati in buono stato. Prezzi che scendono invece intorno ai 1.725 – 2.200 euro al mq in zona Materdei Vecchia, Sanità, San Lorenzo, Vicaria e Mercato. Quotazioni inferiori per la zona San Gennaro – Fontanelle dove l’usato medio in buono stato ha valori intorno ai 1.550 euro al mq, mentre la tipologia economica scende a 1.000 euro al mq.

 ZONA COLLINARE

All’interno di questa macro zona i top prices si registrano nelle zone Vomero – Scarlatti – Vanvitelli – Funicolare e Vomero – Cilea, dove i prezzi, per immobili signorili ristrutturati, risultano intorno ai 6.000 euro al mq per la prima zona e 4.750 euro al mq per la seconda. Le zone Vomero – Medaglie d’Oro, Collana, Colli Aminei e Arenella hanno quotazioni per l’usato in buono stato che si attestano sui 3.400 – 3.500 euro al mq.

PERIFERIA

Nella Periferia Nord in zona Chiaiano – Camaldoli, per immobili medi in buone condizioni siamo intorno ai 2.400 euro al mq. In zona Frullone le quotazioni scendono a 1.400 euro al mq per immobili di tipo economico ristrutturati. Nella Periferia Orientale, la zona San Carlo all’Arena è quella che presenta le quotazioni più alte. Siamo intorno ai 2.250 euro al mq per l’usato in buono stato, che scende a 1.800 euro al mq in zona Capodichino e a 1.600 euro al mq a Poggioreale. La Periferia Occidentale presenta situazioni diversificate al suo interno. Si hanno valori intorno ai 2.500 euro al mq per immobili medi in buone condizioni in zona Fuorigrotta Centro, 2.150 euro al mq in zona Fuorigrotta Consalvo – Bixio e 2.000 euro al mq in zona Fuorigrotta Terracina – Kennedy. Nell’area di Bagnoli, la zona di Bagnoli Panoramica presenta valori maggiori con 2.200 euro al mq per l’usato in buono stato. Nella zona di Bagnoli Centro e Bagnoli Beccadelli si scende a 2.000 euro al mq per immobili della stessa tipologia. Quotazioni più basse per Bagnoli – Coroglio e in zona Cavalleggeri d’Aosta dove i valori per immobili economici in buone condizioni sono intorno ai 1.750-1.800 euro al mq.

SOBBORGHI

Nei “Sobborghi Settentrionali” si riscontra un’ampia variabilità in base alle specifiche zone. In particolare, le quotazioni per immobili usati in buono stato, a seconda della tipologia, si attestano tra i 1.000 – 1.400 euro al mq in zona Secondigliano – Corso Italia, tra i 1.300 – 1.650 euro al mq in Zona Corso Secondigliano, tra gli 800 – 1.300 euro al mq in Rione Berlingeri e tra i 700 e i 1.200 in Zona Masseria Cardone. Come commenta Aurelio Scarpato, titolare dell’agenzia Professionecasa di Secondigliano: “Nel secondo semestre del 2020, sono stati richiesti soprattutto bilocali e trilocali in particolar modo da giovani coppie o famiglie con a disposizione un budget di spesa intorno ai 100-150 mila euro. Sempre molto ricercate le soluzioni dotate di spazio esterno, in un contesto di prezzi tendenzialmente stabili e di un’ampia offerta di immobili. Per coloro che sono alla ricerca di trilocali, risultano preferite le soluzioni con almeno una delle due camere da letto ampia, principalmente da dedicare ai figli. Mediamente, le tempistiche di vendita si sono aggirate intorno ai 3-6 mesi e la trattativa si è chiusa con uno sconto applicato al prezzo richiesto del 10%. Si registrano segnali positivi per il 2021, con un primo trimestre in cui si è notata una ripresa del mercato, con un aumento della domanda e delle compravendite.” Procedendo verso sud, per soluzioni usate in buono stato, i valori si attestano intorno ai 1.500 euro al mq in zona Piscinola, 1.400 euro al mq a Miano, 1.200 euro al mq a Miano – Rione Don Guanella e 1.000 euro al mq in zona Scampia e Rione Monte Rosa. Si riscontrano quotazioni inferiori nelle zone più popolari dove si hanno valori mediamente intorno tra gli 800 e i 1.100 euro al mq per immobili economici in buone condizioni. Anche nei “Sobborghi Occidentali” si ha molta varietà in termini di quotazioni a seconda delle specifiche zone. I valori più alti si hanno in zona Fuorigrotta – Parco San Paolo, dove l’usato medio in buone condizioni ha valori intorno ai 2.500 euro al mq che scendono a 2.400 euro al mq in zona Fuorigrotta – Università Federico II. Nelle zone Soccavo Giustiniano – Piave, Soccavo – Epomeo e Soccavo Paradiso le quotazioni per immobili di categoria civile in buono stato vanno dai 1.550 – ai 2.250 euro al mq. A Soccavo – Rione Traiano scendono e si attestano sui 1.250 euro al mq per la stessa categoria d’immobile. In zona Loggetta per l’usato medio in buono stato siamo intorno ai 1.500 euro al mq. Quotazioni intorno ai 1.000-1.600 euro al mq in zona Agnano e in zona Montagna Spaccata – Masseria.

(COMUNICATO STAMPA)